南京保安公司淡談物業管理服務中保安的違約責任

 

 

由于法律規定不明，對物業服務企業未盡保安之責應承擔責任的性質,存在屬于違約責任還是侵權責任，還是二種責任兼而有之的爭論。筆者認為，物業服務企業因違反保安義務對業主人身及財產損害的行為大致分為兩類：一類是因未履行防范制止第三人侵害方面的保安義務而應承擔的責任；一類是未履行確保與物業保安有關的設施設備安全有效致業主受害應承擔的保安責任。對保安責任的性質，應依據違反的保安義務內容和物業服務合同的約定內容來判定，不能一概而論。

違約責任

物業服務企業與業主之間首先是一種合同關系。從物業管理活動的本質看，筆者認為物業管理活動關系應定性為服務合同關系，因為“業主與物業管理企業之間的關系是被服務者與服務提供者的關系,物業管理企業的管理權利源于業主的授權,也是基于業主共同利益的需要”。《中華人民共和國物權法》將物業管理單位稱之為物業服務企業，2007年8月31日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》也將條例中的“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，也進一步明確了雙方間的服務與被服務關系。

《浙江省物業管理條例》第三十條規定：“物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：（三）物業服務事項和服務質量要求”，該條第三款又規定：“當事人對本條第一款第（三）項內容進行約定時，一般應當明確物業服務企業有關業主人身、財產安全防范方面的義務和責任。”一般情況下，物業服務企業與業主都會在物業服務合同中約定物業保安服務的內容。有合同約定的情況下，對于雙方權利義務的承擔應該按照合同的約定來進行。如果物業服務企業因未履行物業服務合同中的保安義務而導致業主的人身或財產受損的，物業服務企業承擔的是違約責任，應當根據物業管理服務合同的約定負相應的違約責任。

合同義務主要是合同當事人的約定義務，但又不限于當事人約定的義務，除了當事人約定的義務之外，合同義務還包括法定的義務和依據誠實信用原則所產生的附隨義務。法定的或依據誠實信用原則產生的附隨義務通常都是在合同約定的義務內容不明確或存在漏洞的情況下產生的，主要起到補充法定和約定義務不足的作用。因此我們在界定物業管理中的合同義務時，不應局限于物業管理合同的具體條款。就物業服務企業的違約而言，違約行為表現為未履行保安職責，或者雖提供了保安服務，但提供服務的質量未達到法律或合同規定的要求。

第三人侵害致業主人身、財產受損條件下，保安責任法律性質的區分相對比較困難。對侵權責任持贊成觀點的學者認為,物業服務企業的行為與直接侵權人的行為對損害后果而言是多因一果,兩種原因結合在一起導致了損害后果的發生；如果物業保安恪盡職守地履行了自己的保安義務,損害后果就有可能不會發生,所以物業服務企業未盡保安之責,與損害后果之間存在著相當因果關系 (或者說間接因果關系) 。但筆者認為,相當因果關系之說不能成立,物業服務企業未盡保安服務之責僅僅是損害后果發生的條件,而不是原因。在法律上,原因和條件可以互相轉化,當一個條件與某一法律后果之間是適當且不可缺的條件時,該條件與法律后果之間就構成因果關系。但是,在按規定停放的車輛被盜、受損或人員遭受潛入小區中的歹徒襲擊等類似案件中,損害后果發生的直接原因顯然是行為人帶有主觀因素的行為。物業服務企業未盡保安服務之責不是損害后果發生的不可缺條件,其與損害后果之間的因果聯系由于另一帶有主觀因素的行為的介入而被予以切斷。如果把這種條件也視作原因的話,那么侵權法上的因果關系的外延將會被無限擴大而失去意義。所以,筆者認為,在此情況下物業服務企業未盡保安之責對損害后果不構成侵權責任。